En genel tanımıyla aidat, toplu yaşama düzeninin beraberinde getirdiği ortak giderleri karşılamak maksadıyla aylık olarak alınan ücrettir. Konutlar, işyerleri ve yaşam merkezleri kompleks hale geldikçe ortak alan çeşitliliği artmakta, bu da aidat miktarlarının artmasına yol açmaktadır. Çağımızın bir gerçeği olan ekonomik dalgalanmalardan da etkilenen aidat ücretlerinin zamlarla birlikte özellikle lüks sitelerde konut kiraları ile yarışır hale gelmesi fahiş aidat tartışmalarına yol açmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin ana taşınmazın genel giderlerine katılma borcu düzenlenmiştir. Buna göre yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa kat malikleri aidat ödemekle yükümlüdür. Taşınmazın kiraya verilmesi halinde ise Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca aidat ödemesi bakımından kiracı ile malik müteselsilen sorumludur. Dolayısıyla aidat ödenmediği takdirde kiracıya da malike de başvurabilmek mümkündür. Bu noktada belirtilmelidir ki, kiracı, kira bedelini aşan tutardaki aidatı ödemek zorunda değildir. Bu kapsamda örneğin 1500 TL kirası olan kiracının aidatı 2000 TL ise 500 TL’yi malik ödemelidir.
Apartmanın ya da sitenin su ve elektrik faturası, merkezi ısıtma ise doğal gaz faturası, bina görevlisi aylığı, bahçıvan aylığı, bekçi aylığı ve benzeri ortak giderler aidat kapsamına girer. Sitelerde ancak “olağan yönetim giderleri” kiracılardan istenebilir. Örneğin asansörün periyodik bakımı ve kontrolü için ödenecek olan ücret kiracıdan istenebilirken, asansörün yenilenmesi gibi yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderler kiracıdan talep edilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.43’te düzenlendiği üzere çok masraflı ve lüks giderler aidat kapsamında tüm kat maliklerine yüklenemez; aksine masraflı ve lüks yeniliklerin yapılması sonucunda meydana gelen yapım, bakım ve onarım masrafları sadece ve sadece bu ilavenin yapılmasına rıza gösteren maliklere yüklenebilir.
Aidat konusu esas olarak kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Kiracılar da kat maliklerinden alacakları vekaletname ile genel kurullara katılma imkanına sahiptir. Her yıl bir kere kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak aidat miktarı belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32.nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.”
Eğer aidat miktarı genel kurul tarafından belirlenmediyse, işletme projesini ve dolayısıyla site sakinlerinin ödeyeceği aylık aidatı yönetici belirleyebilir. Isınma, temizlik, aydınlatma, bakım ve onarım giderleri arttığında yöneticinin bu olağan yönetim giderleri için ek bütçe yapma hakkı vardır. Aynı şekilde genel kurulun belirlediği işletme projesi için öngörülen bütçe yeterli gelmediğinde yönetici ek işletme projesi yapabilir veya bütçe açığını kapatmak için ilave ödeme isteyebilir. Kural olarak, yöneticinin kararlarına karşı doğrudan dava açılamaz; öncelikle yöneticinin yaptığı işletme projesinin ya da ek bütçenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yönetime verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir, itirazın görüşülmesi için genel kurul toplantısı yapılması istenebilir. Genel kurulda bu bütçe görüşüldükten sonra genel kurulda itiraz kabul edilip yeni bir bütçe yapılabilir. Ancak bu aşamalardan sonra dava açılabilmesi mümkün hale gelir. Yapılan inceleme neticesinde aidat artışının yöneticinin görev kapsamı dışında olduğu tespit edilirse, TBK’nın vekalete ilişkin hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yöneticinin sorumluluğu doğacaktır. Ayrıca 634 sayılı Kanun’un 38. maddesine göre yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu göz önüne alındığında, yönetici aleyhine TCK kapsamında “hizmet nedeniyle görevi kötüye kullanma suçu” dolayısıyla dava açılabilir.