Safa Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ali Özmen Safa önemli bir iddia ortaya atıyor. Buna iddiaya göre şu anda Kuzey Kıbrıs’ta patlak veren emlak fiyatlarının yükselmesi bitmiştir. 2023 çıkmadan önce fiyatlar düşecek, satışlar da düşecek. Bilhassa belli başlı bazı yerlerde bu etki ciddi derecede hissedilir olacak...
Peki bu iddiayı öne atan Ali Özmen Safa kimdir? Ali Özmen Safa uluslararası isim yapmış Kıbrıslı bir iş insanıdır. İngiltere’de 4 binin üzerinde konut yapıp satan, eğitimini İngiltere’nin önde gelen üniversitelerinden London Univercity’de finans üzerine yapmış, İngiltere borsasında halka açılmayı başarmış bir şirket kuran ve tüm bunların ötesinde aralarında London School of Economics’in de olduğu bir çok kurumun daveti üzerine ekonomik gidişat ve yatırım konusunda konferanslar veren bir isimdir.
Son yıllarda dünyanın yaşadığı ekonomik krizleri daha öncesinden görüp, tedbirini alıp krizlerden büyüyerek çıkmayı başarmış bir işadamıdır.
2000 yılında inşaat ve emlak sektörüne giren Ali Özmen Safa, buradaki yükselişin en başında fırsatları gördü. Ancak 2005 yılında sektörün duracağını da görerek önlemlerini aldı.2006 yılında Genç TV’de Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde emlak sektöründeki yükselişin artık sonuna gelindiğini açıkça söylemiştir.
Safa, “Bundan sonra artış değil düşüş olur. Emlak sektöründe yükselişin sonuna geldik” dediğinde kimse bunu kabul etmiyordu. Ama 2008’de bu şirketlerin nasıl battığına hep birlikte şahit olduk.
Safa 2008’den sonra bu öngörüleri ışığında yatırımın büyük kısmını “land bank” yani araziye yaptı. Bunun neticesinde İskele Kalecik’te en değerli arsalar Safa’nın elinde bulunuyor. Bugün yükselen arazi değerlerine baktığımızda bu yatırımın da ne kadar önemli bir öngörü olduğuna şahit oluyoruz.
Tüm bu gerçekler ışığında Ali Özmen Safa’nın ortaya attığı önemli iddiayı tekrarlayalım. “Emlak sektöründe 2023 çıkmadan önce fiyatlar düşecek, satışlar da düşecek. Bilhassa belli başlı bazı yerlerde bu etki ciddi derecede hissedilir olacaktır. Kıbrıs’ta mini bir kriz olacak. Bazı şirketler büyük çapta sarsılacak. Etkisi en az 12 ay sürecek…”
Safa bu önemli iddianın altını şöyle dolduruyor:
Ekonomide dünya çapında bazı prensipler vardır. Enflasyonu düşürmek için faizleri yükseltirsin, alçaltmazsın. Aynı zamanda dünya çapında fiyatı ne belirler? Talep ve arz belirler. Serbest ekonomide bu en önemli kuraldır. Fiyatı belirleyen talep ve arzdır.
Gelelim Kıbrıs’ta emlak sektörüne.
Şu anda satılan evlerin yüzde 95’i henüz bitmemiştir. Önden bir peşinat ödersin. Daha sonra bir plan takvimine bu ödemeyi yaparsın. Yani evler bitmiş değildir, alıcının parasıyla finanse ediliyor.
Burada üç çeşit yatırımcı vardır. Birinci kısımda olanlar aldıkları emlakı en sonunda kullanacak olanlardır. İnşaat bitene kadar parasını ödüyor. Sonunda da emlakı kullanıyor.
İkincisi yatırımcı olanlar… Bu yatırımcı olanlar o evi kullanmak için almıyor. “Ben bunu alayım, üstüme geçsin, en sonunda kiralarım” diyor. Ya da “daha sonra satarım, kar ederim” diyor. Ama onlar da inşaatçının bütün parasını ödüyor.
Üçüncü yatırımcılar ise spekülatörler… Bu kesim alıp satıyor. Krizi bu spekülatörler tetikleyecek.
Nasıl mı?
Onlar emlakı alıyor, depoziti veriyor, iki üç yıl plan çıkıyor, ödemeye başlıyor. Ama onun sonuna kadar ödemeye ne niyeti vardır, ne de kabiliyeti vardır, ne de parası vardır. O fiyatı yükseltip satmak için alıyor.
Kuzey Kıbrıs’ta üç yıl öncesine kadar bu üçüncü kategorideki alıcılar yani spekülatörler yoktu. Alıcılar hep ilk iki kategorideydiler.
Örnek olarak Esentepe’yi ele alalım. Esentepe’de iki üç yıl öncesinde alanlar Batı Avrupa’dandı. Yüksek geliri olanlardı… Bunların yüzde 95’i birinci kategorideydi. “end user” olarak tanımlanabilecek bu yatırımcılar son kullanıcıydı. Evleri yatırımın sonunda kendileri kullanmak istiyorlardı.
Aldıkları evi kiralamak isteyen ikinci kategorideki yatırımcı da pek yoktu. Çünkü Esentepe’de ne beach, ne restoran, ne altyapı, ne otel var… Burada yatırım yapanlar sayfiye hayatı yaşamak için buraya geliyorlardı. Ama bugün bakacak olursak şu anda Esentepe’de alanların yüzde 65-70’i spekülatörlerdir. Bunlar Esentepe’de iddia ettiğim düşüşü yaratacaklar.
Peki niçin düşüş olacak?
Esentepe’de üç yıl önce 10-15 bin ev bittiyse, en az 15 bin daha ev inşaat halindedir. En fazla inşaat bu bölgededir. Şu an da en az 40 şantiye bölgede faaliyette bulunuyor. Bunların üstünde ortalama 500’er konut bulunuyor.
Şu anda Esentepe’de en az 20 değişik inşaat şirketi vardır. Bunların 15’i yeni şirketlerdir. Buradaki en büyük sıkıntı bilgisizliktir. Başarının yüzde 50’si geçmiş tecrübelerden ders almak, dersini çalışmaktır. Esentepe’de kim alıyor, niçin alıyor? Bunlara bakmak gerekir. Pazar şu anda yükseliyor mu, azalıyor mu? İnşaatı yükselirken yapman lazım, düşerken değil.
Geçen defa da Esentepe’de böyle olmuştu. 2006’da Ali Özmen Safa “bu iş bitti” dedi. 2006’dan 2009’a kadar hala daha yeni inşaatçılar girmişti. Ama sonuçlarını ağır ödediler.
Şu anda bu bölgede yatırım yapan inşaat şirketleri acaba yeteri kadar pazar araştırması yaptılar mı?
Kim alıyor, niye alıyor? Buradaki alıcılar yukarıda üçüncü kategori diye anlattığımız spekülatörlerdir.
Enflasyon nasıl bir memlekete girmiş kanserse spekülatörler de böyledir. Bunlar da sektöre büyük zarar veriyor. Bu kesim emlakı alır. Ama paranın tamamını ödememek için tekrar pazara girerler.
Pazar girdiklerinde pazarda arz yükselir. İlk önce talep olarak girdiler. Talebi yükselttiler. Ama şimdi arz olarak giriyorlar.
20 bin tane arz edilen ev varsa bunların satışa çıkmasıyla arz oldu 30 bin.
Talep aynı olduğunda ne olacak? Fiyatlar düşecek. Bu kadar basit. İlk başta suni bir talep yarattılar. Şimdi suni olarak arzı yükseltiyorlar.
Pazarda en başta yüzde 95 “end user” yani hakiki kullanıcıydı. Ancak şu an yüzde 65 spekülatörler devrededir. Demek ki hakiki pazar yüzde 35. Şu anda yapılan inşaatlar yüzde 35’in çok üstündedir. Spekülatörler devreye girdiğinde arz çok olunca fiyatlar düşecek.
Burada bazı sıkıntılar olacak. Yüzde 20’ye varan komisyonlar alan bazı acenteler alıcıları yanlış bilgilendirdi. Alıcıya “bu konutu istediğin zaman alıp satabileceksin” dediler. Ancak bu alımı yapanlar satmak için pazara girdiklerinde görecekler ki öyle bir talep yok. Satamayacakları zaman ne olacak? İnşaatçı “sen bunu ödemezsen elinden alacağım” diyecek. Parasını kaybedecek. Bu gelişme büyük çapta bir panik yaratacak.
İnşatçıya gelince inşaatçı 500 bine sattıysa, alan kişi 250 bini ödedi, gerisini ödemediyse, elinden alacak. 250 bine tekrar satışa sunacak. O da pazarı düşürecek.
Bazı inşaatçılarda bu sırada spekülatörler kalan ödemeyi yapamayacağı için inşatları bitirme noktasında büyük sıkıntı yaşayacak.
Kısaca müthiş bir mağduriyet oluşacak. Esentepe’de talep düşerken, arz giderek artacak… Bu şekilde fiyat düşecek. Ekonominin temel prensipleriyle oynayanın eli yanar. Şu anda piyasaya giren yüzde 65 spekülatörler hem kendileri zarar görecek, hem de büyük bir yıkıma neden olacaklar.
İnşaat firmalarına gelince yüzde 35 projeye başlamadan peşin istiyorlar. Bunların yüzde 20’si acentelere kalıyor. Kalan paranın yüzde 5’i mühendislik hizmetlerinden tutun da diğer altyapı giderlerine kadar yapılan harcamalara gidiyor. Yüzde 10’u araziyi satın almak için ödedikleri para. Dolayısıyla aldıkları yüzde 35’ten ellerine para kalmıyor.
İnşaata devam edebilmek için ödemelerin düzenli yapılmasına mecburdurlar. Herkes ödeyecek olursa sıkıntı yok. Ama yüzde 65’in spekülatör olduğunu kabul edersek, bunların ödeme yapamaması durumunda proje duracak. İnşaattaki para akımı durunca büyük kriz çıkacak.
Bazı büyük şirketler kendi öz sermayesinden bu evlerin yapımını bitirebilir. Ama fiyatlar garanti düşecek. Niçin düşecek? Ekonominin en temel prensibi. Fiyatı arz ve talep var. Şu anda 500 ev satan bir şirketin 300’ü “flip over”dir… Yani spekülatörlerin hareketidir.
Şu anda lansmanlar yapılıyor. Ortaya çıkar projelerde bir gecede 500 tane ev 24 saat içinde satılıyor. Bu nasıl oluyor? Bu şirketler bu evleri bedava mı veriyor? Herkes evsiz mi kaldı?
İşte bu satışlar, spekülatörler eliyle oluyor.
Gelelim İskele Long Beach bölgesine…
Long Beach’de şu an 25-30 bin ev vardır. Long Beach’in arkası dümdüzdür. Deniz kenarındaki bitmiş evler geriye doğru yayılıyor. Burada 25 bin-30 bin evin 50 bine yükselme potansiyeli vardır. Ancak bölgede turizm, oteller ve işyerleri olduğunda alıcılar en başta belirttiğimiz ilk iki kategoride yani son kullanıcı olabiliyor. Ancak bu bölgede de talep bellidir.
Arz yükseldikçe evlerin fiyatı da düşecek, kiralar da düşecek. Burada da üçüncü kategorideki alımlar başladı. Spekülatörler devreye girdi. Önlem alınmazsa İskele Long Beach de bu krizden etkilenir.
Bölgede bazı şirketler ortaya çıktı. O şirketler bu evleri kendi paralarıyla yapmıyor satışlardan gelecek nakit akışıyla oluyor. Peki o akış durursa ne olacak? İşte sıkıntı burada başlayacak…